房租猛于虎

不同玩家根据自己的优势选择了不同的模式，有的采用了分布式公寓，有的则采用了集中式公寓的玩法。不同的玩法各有千秋，也有各自难念的经，譬如说，集中式公寓房源成本、装修成本、管理成本更低，盈利能力更强一些，但也存在资金要求量大、优质房源难以获取的问题。

据互联网租房平台 “巴乐兔” 联合创始人高萌提供的数据，2015到2018年7月，分别有55亿、28亿、27亿、20亿资本疯狂涌入长租公寓市场。

那么，长租公寓是怎么从备受资本吹捧，到面临眼下的危机和指责的呢？

据高萌介绍，现在有两种类型的机构房东，分别是：传统二房东、长租公寓。

二者的商业模式有很大差别：

前者看重现金流和盈利，他们希望从房租差价和每年房租的上涨中受益。相较于短时间扩大房源规模，他们更优先考虑的是经营是否健康，是否能获得租金利润。这也让他们的出租率往往能达到95%以上。在头部品牌公寓们在重点城市局部区域疯狂扩大规模，以市场影响力而非实际经营为目标烧钱，因此“规模不效益”时，那些认真做生意的机构房东实际一直稳健赚钱和发展。

而后者看重的是，如何获取更多的房源和扩大在市场上的影响力，从而在资本市场上拿到更多的钱，又进一步扩大份额。是否盈利反而不是目前最为看重的。正因此，他们几乎全部处于亏损状态，满租率普遍较低。而因为地段好是兵家必争，所以各家抢房就会抬高个别地段的房租。

自如管家对 i黑马感慨，“为了收同一套房子竞争出价，这大概就是商业竞争带来的影响吧！”

这样看起来，租房市场乱象似乎是由于资本疯狂进入，市场竞争加剧导致的。

竞争还没激烈到这种程度时，事情未发酵。但这段时间，长租公寓已到了洗牌期，再加上行政手段能压制得住要涨的房价，却无法奈房租何，于是矛盾在此时爆发了。

提到近期长租公寓的负面新闻，自如感到委屈，给 i黑马连发了好几个哭的表情。“我们也想压价，毕竟越便宜，房源的流转也会越快。”他还透露，公司给业主打房租是有周期的，空置成本有些由公司承担，有些则会由管家承担。言语中可以看出，自如管家的生意也不好做了。

曾任职于伟业我爱我家，现为共享办公企业纳什空间的创始人兼CEO张剑对i黑马表示，房租上涨，反而压缩了长租公寓的利润空间。

张剑解释称，长租公寓的成本包括两部分，一部分是租金，另一部分是装修、折旧、服务费等。但由于租客承受能力有限，租金上涨部分并未完全转嫁到租客那儿，长租公寓本身也承担了一部分。

张剑并未否认长租公寓领域竞争激烈，但在他看来，长租公寓只是背锅侠，背后真正的原因是供需不平衡。但是，假如不是长租公寓的锅，人们为何纷纷将矛头指向他？当被问及这一问题时，张剑反问， “人们不也觉得房价上涨是房产商的锅么？”

北京大学的徐远教授在《租房 VS买房，一个决策改变未来》一文中，表达了同样的观点。他从 供求原理 的角度，说明了房租上涨的原因。

徐远表示， 根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺，但是供给增加又很慢，则价格上涨就会很快。大城市的租房市场，它的需求是刚性的，供给也是刚性的，是一个 “双重刚性”的市场。

最后，徐远还在文章中表示，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的。而且，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀。

房租上涨已传导至企业端，开始裁员、搬迁了。

有人在朋友圈表示， “前几天听说有人在北京大部分裁员，搬到了武汉，人口会自动调节然后达到某种平衡。”

另有名叫 “鹅和鹅鹅鹅”的网友在微博表示，“ 今天有两个员工准备离职离开了，房东涨房租一个月多涨了 700，地点东五环外，小三居，租金6500/月，涨到7200/月。最终房租会转嫁到企业端，企业服务及产品就必须要涨价才能运转，然后消费者为所有的买单 。 ”

纳什空间的部分模式类似于 “工作版的自如”，这也让张剑感受到了房租上涨。

谈及为何房租上涨会蔓延到企业端，张剑认为，同样是由于供求关系不平衡导致的。

尾声

毫无疑问，无论是从改变年轻人的居住条件，还是优化资产配置等方面，长租公寓都非常值得肯定。

然而，从这次舆论危机中我们可以看出，长租公寓在死命狂奔时，确实遇到了一些问题。

i黑马在此想着重讨论下房源和盈利问题。

平安证券的研究报告显示，长租公寓都面临着获房源的巨大压力，长租市场属于资本大量投入的发展初期，各类企业自低成本房源是盈利的关键。该报告还指出，能够突破资金和运营瓶颈的市场龙头有望在未来激烈的竞争中脱颖而出。

东方证券的 研究 报告指出，规模、品牌、空置率、融资成本是影响长租公寓盈利的四大要素。 而 伴随着管理房间数的增加，长租公寓成本会先增后减， 但 一般来说，长租公寓需要达到数万间以上的规模才能取得规模化 效应 。

这也难怪房源会成为争夺重点。

另外，可以预见的是，房源争夺战在短期内还不会结束。

高萌也谈了谈自己对长租公寓的建议。他认为，现在一部分长租公寓将重点放在了品牌推广和品牌活动上，这有些超前了。他的建议是，长租公寓现在更应该着力解决好用户满意度的问题。

此外，高萌还谈到，整个租房市场急需市场规则的制定者。

至于如何引导逐利的资本方，在《新闻 1+1》中，刘卫民谈到，最重要的是要依靠市场的杠杆，此外也可以通过政策引导资本进入到新增住房领域。

* 本文由i黑马原创，作者常皓靖。 让创业不再孤独，提升普通创业者的成功率，欢迎关注i黑马。

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（编辑：阿坝站长网）

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